Выступление на первом заседании Совета по вопросам жилищного строительства16 февраля 2006 года

16 февраля 2006

Добрый день, уважаемые коллеги!

Сегодня мы проводим первое заседание Совета по вопросам жилищного строительства. Центральная тема – практическая реализация национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”.

Среди всех приоритетных национальных проектов жилищный проект занимает особое место и по своим масштабам, и по сложности и комплексности проблем, которые предстоит решать, и по своей социальной значимости.

Доступное и комфортное жилье является важнейшей материальной основой достижения целей национальных проектов в области здравоохранения, образования и сельского хозяйства.

Выделю наиболее значимые проблемы в этом направлении.

Низкая эффективность принятых в начале 2005 гола федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

В последнее время широкий общественный резонанс получили события, связанные с неисполнением застройщиками – инвесторами обязательств по предоставлению квартир гражданам-соинвесторам, вложившим свои деньги в долевое строительство жилья.

По имеющимся данным, в Москве от таких недобросовестных действий пострадало около 15 тысяч человек, в Московской области – около 20 тысяч, в Санкт-Петербурге – 12 тысяч, среди других регионов, столкнувшихся с этой проблемой, находятся Алтайский, Красноярский, Краснодарский, Ставропольский края, Калининградская, Самарская, Тульская и другие области.

В целом по стране, по разным оценкам насчитывается около 69-80 тысяч пострадавших граждан, вложивших свои денежные средства в строительство жилья, но так его и не получивших. Основным видом нарушения прав граждан-дольщиков является прямое мошенничество.

Одной из причин этих безобразий является неисполнение Правительством Российской Федерации статьи 23 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Она определяет, что государственное регулирование, контроль и надзор в этой области должен осуществлять уполномоченный Федеральный орган исполнительной власти.

Правительство Российской Федерации такой орган не определило до сегодняшнего дня. Высокие процентные ставки банков по ипотечным кредитам, небольшие сроки погашения в основном определяются риском невозвращения этих кредитов.

Определенное снижение этих ставок может быть достигнуто за счет надежных гарантий прав заемщиков.

Правовые основы таких гарантий сегодня созданы. В пакете законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, принята поправка в статью 446 ГПК РФ, которая существенно расширяет возможности судебного обращения на жильё – предмет ипотеки, в случае невозвращения ипотечного кредита.

Для граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на них Жилищный кодекс предусматривает создание маневренного жилищного фонда. Однако нормативно правая база создания таких Фондов сегодня отсутствует.

Отсутствие необходимых законодательных условий по обеспечению сбалансированности спроса и предложения на жилищных рынках

Намеченное сегодня существенное увеличение ипотечных кредитных ресурсов без адекватного предложения – жилья, повлечет удорожание жилья и не решит поставленную Президентом страны проблему.

В подтверждение: – в 2005 году объем ипотечного кредитования увеличился примерно на 12-15%. Именно на столько же увеличилась и цена квадратного метра.

Таким образом, необходимо сосредоточиться на правовых проблемах жилищного строительства.

Обустройство земельных участков инженерной инфраструктурой

Это, можно назвать краеугольным фактором проблемы. Все действующие в настоящее время инженерные сети являются централизованными, рассчитанными на большие микрорайоны многоэтажной застройки, на единую систему снабжения и утилизации. Масштаб сетей и высокая степень их износа (в среднем по стране до 60%) делает их содержание делом чрезвычайно капиталоёмким, не говоря уже о модернизации. Именно этот фактор делает их непривлекательными для частных инвестиций и инноваций. Это, а также отсутствие элементов конкуренции, во многом объясняет рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги (только в 2005 году этот рост увеличился в два-три раза).

Для решения проблемы необходимы принципиально новые технические и финансовые подходы, которых Федеральная целевая программа “Жилище”, к сожалению не содержит. В связи с этим возникает опасность, что выделяемые бюджетные ассигнования опять уйдут “в песок”, так как не разработаны адаптированные к конкретным региональным потребностям программные механизмы.

Необходим Федеральный закон, который определит принципиальные принципы реорганизации жилищно-коммунального хозяйства и в соответствии с ними, порядок рассмотрения и финансирования соответствующих региональных программ и проектов, направленных на эту реорганизацию.

Необходимы законодательные меры налогового, таможенного и антимонопольного характера, направленные на удешевление строительных материалов и технологий по их производству

Сегодня для жилищного строительства в регионах приобретение качественных и доступных по цене строительных материалов является первоочередной проблемой. В 2005 году произошли рекордное повышение цен на цемент (подорожал на-20%), за последние три года металл стал дороже на 300%. Вследствие этого жилье зачастую сегодня строится некачественное, опасное для проживания, без “отделки”, т.е. без самых элементарных условий для жизни.

Граждане, купившие такие квартиры, вынуждены платить дополнительные значительные средства для их обустройства.

Минрегионразвития предусматривает для реализации национального проекта разработку мер антимонопольного контроля в сфере жилищного строительства и производства строительных материалов.

Данные меры необходимо обозначить конкретно. они должны быть разработаны незамедлительно.

Необходимы новые, более совершенные правовые формы целевого предоставления земельных участков под жилищную застройку

В этом направлении прежде всего, необходимо разработать новые принципы и подходы в градостроительной политике.

Доля территорий городов и поселений в России всех видов составляет сегодня в земельном балансе России всего 1%. Средний показатель других стран – 7-8%, в Германии – почти 12%, в Англии около 10%.

Таким образом, в самой богатой земельными ресурсами стране мы живем чрезвычайно скученно, в несколько раз теснее, чем в образцовых с точки зрения благоустройства странах. Вследствие этого, необходимо выходить за пределы крупных городов, прежде всего Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку их земельные ресурсы почти исчерпаны .

Вместе с тем, необходимы более совершенные правовые формы целевого предоставления земель под жилищную застройку.

Сегодня единственный законный путь приобретения имущественных земельных прав независимо от целей использования – это выигрыш соответствующего тендера. Какова дальнейшая судьба приобретенного земельного участка, будет -ли новый правообладатель строить жилье, перепродаст ли права на него или просто оставит до лучших времен – это его дело.

Необходимо создать законодательные условия для укрепления института долевого строительства

Стихийно сложившейся в России в 90-х годах институт долевого строительства жилья является анахронизмом. 214 ФЗ о долевом строительстве создал по существу квази-банковскую структуру. Поэтому любые усовершенствования этого закона дадут в лучшем случае временный эффект.

Необходимо искать новые формы и оформлять их законодательно.

Сегодня мы заслушаем широкий круг представителей федеральных органов власти, строителей, общественных организаций и, надеюсь, предложим конкретные варианты решения острейшей для населения жилищной проблемы.