Как решить квартирный вопрос?

28 июля 2005

Говорят, современную Америку создал автомобиль. В свое время бурное развитие этой отрасли не только обеспечило подъем экономики США, но и направило ее рост по пути научно-технического прогресса, позволило решить острейшие социальные проблемы.

В сегодняшней России подобную роль способно сыграть строительство жилья. Потенциал роста здесь огромен – около 70 процентов семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Форсированное насыщение такого гигантского рынка вызовет увеличение производства в смежных отраслях, станет локомотивом для всего хозяйства страны. Очень важно, что строительство по-настоящему современного жилья, производство материалов и техники для него – это сфера применения сложных новейших технологий, ее развитие станет основой столь необходимой модернизации экономики.

А о социальной значимости жилья для граждан России и говорить не приходится. Буквально каждая проблема имеет жилищное измерение. Например, одно из ключевых условий преодоления демографического кризиса, повышения рождаемости – обеспечение молодых и многодетных семей жильем.

Одним словом, квартирный вопрос – это точка пересечения очень многих проблем поистине стратегического значения для нашей страны. И совершенно закономерно, что президент России постоянно выдвигает его на передний план в числе важнейших задач, стоящих перед государством. Но реальное продвижение к решению этой задачи на сегодняшний день иначе как скромным не назовешь. Это заставляет задуматься над тем, насколько пригодны предлагаемые рецепты, насколько отвечает проводимая экономическая политика целям здорового долгосрочного развития страны.

Сейчас в качестве главного механизма, который позволит сделать жилье доступным для большинства граждан, предлагается ипотека, то есть кредитование под залог недвижимости. Действительно, дешевый кредит – это необходимое звено в решении жилищной проблемы. Но капитал – дефицитный ресурс в России, кредит дорог. Средняя семья не в состоянии выплачивать ежемесячно по 400-500 долларов при покупке даже скромной квартиры, нет у нее и тех значительных сумм, которые нужны на первоначальный взнос.

Поэтому, во-первых, создание системы доступного для людей кредитования должно стать одним из направлений использования громадного инвестиционного потенциала, которым сегодня располагает наше государство. Надо вложить в ипотечное кредитование часть финансовых резервов, которые сегодня отдаются в долг иностранным правительствам под низкие проценты. Для миллионов людей это станет решением жизненно важной проблемы, а государство получит на свои средства гораздо более высокий доход, чем по зарубежным облигациям, причем обеспеченный имуществом, да еще и создаст стимулы для развития экономики страны.

А во-вторых, необходимо наряду с ипотекой создавать механизмы, которые обеспечат увеличение объемов строительства жилья и снижение его стоимости. Ипотека и любые другие меры, создающие платежеспособный спрос на жилье, – это только половина дела. На рынке, кроме спроса, должно быть еще и предложение. Здесь существующая экономическая система пока что дает сбой. Если ее не отладить, это может сорвать все планы решения жилищных проблем, основанные на стимулировании спроса.

Когда говорят о развитии ипотеки, то молчаливо предполагают, что вслед за увеличением спроса вырастет и предложение жилья. Это не так.

За последние 5 лет цена квадратного метра жилья в России увеличилась почти в 3 раза, то есть росла примерно вдвое быстрее темпа инфляции. При этом в 2004 году было построено 41 млн. квадратных метров жилья – меньше половины от максимального докризисного уровня, достигнутого в 1987 году, и ровно столько же, сколько и в 1995 году. А объем, например, промышленного производства в России сейчас на 40% выше, чем в 1995 году. Прибыль, получаемая застройщиками, зачастую достигает 100 и даже 150%, хотя средняя рентабельность той же промышленности, даже включая топливно-энергетический комплекс, составляет 10%. То есть по сравнению с другими секторами экономики для жилищного строительства характерны сверхприбыли при застое производства и ускоренном росте цен.

Поскольку нехватки земли или строительных материалов в нашей стране не наблюдается, такое положение дел можно объяснить только одним – монополизмом. И каждый, кому приходилось получать лицензию на строительную деятельность или добиваться землеотвода под застройку, подтвердит, что доступ в эту сферу бизнеса получить очень нелегко, что здесь сложился типичный рынок “для своих”, бдительно охраняемый от чужаков.

Но на монополизированный рынок бессмысленно закачивать деньги. Это ведет не к росту производства, а лишь к взвинчиванию цен. И если развитие ипотеки, рост доходов граждан и другие меры, направленные на повышение платежеспособного спроса на жилье, не будут сопровождаться решительной демонополизацией этого рынка, квартиры никогда не станут доступными. Их количество не вырастет и они останутся столь же недоступными, как и сейчас, но на новом уровне цен. А список российских миллиардеров пополнится еще двадцатью-тридцатью фамилиями.

До сих пор, как мы видим по статистике, развитие шло именно по такому сценарию. Можно ли изменить положение дел? И можно, и необходимо, и даже, в общем, понятно, как это делать.

Из чего складывается высокая сегодня цена жилья, где резервы ее снижения? Прежде всего, квартиры строятся по устаревшим и дорогим технологиям. В России существуют технологии возведения современных комфортабельных домов, при использовании которых себестоимость квадратного метра жилья составляет примерно 100 долларов. Загородный дом площадью 100 квадратных метров можно построить за два-три рабочих дня и примерно за 10 тыс. долларов. Но эти технологии в течение многих лет не удается продвинуть на строительный рынок, потому что он монополизирован и дешевое жилье оказывается ненужным, невыгодным для продавца.

Соответственно, если государство ставит задачу увеличить производство жилья, повысить качество и снизить цену, оно должно ужесточить требования к технологическому уровню стройиндустрии. Нормальная практика технологической политики развитых стран – ограничения на использование устаревших технологий и материальные стимулы, льготы или субсидии для тех, кто внедряет технологии передового уровня. Внятная технологическая политика должна существовать и в России. И не только в строительстве.

Далее, муниципалитет взимает значительную плату за земельный участок – будь то деньгами или квартирами – и использует ее для обеспечения жильем очередников. Безусловно, проблема социального жилья в России очень остра. Но такая плата полностью ложится на плечи покупателя жилья и ему приходится платить за две квартиры вместо одной. Это непосильно для многих, кто иначе мог бы купить жилье сам, и в конечном счете ведет к удлинению тех самых жилищных очередей, которые вроде бы хотят продвинуть.

Эту дополнительную нагрузку на цену жилья надо снимать. Строительство социального жилья должно финансироваться из других источников. А для этого нужно навести порядок в доходной базе бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, передать им реальные доходные источники, благо финансовое положение государства это позволяет, увязав это с отказом от мер, ведущих к завышению стоимости жилья.

Наконец, покупатель жилья оплачивает из своего кармана монопольную сверхприбыль строительного бизнеса. Если она достигает 100-150%, значит к цене двух оплаченных квартир (одна для себя, вторая для очередника) добавляются еще две, а то и три. И полная цена квартиры оказывается завышенной в четыре-пять раз по сравнению с той, которая была бы на конкурентном рынке, где нет административных барьеров. Понятно, что это совершенно ненормальная ситуация, и она в принципе исключает саму возможность решения жилищной проблемы.

Чем больше люди будут готовы платить за нужное им жилье, тем выше будут поднимать цены монополисты. Только и всего.

На рынке строительства жилья нужно создать реальную конкуренцию. Мощным рычагом для этого может стать создание Государственной строительной корпорации, которая будет привлекать бюджетные средства и давать надежные гарантии инвесторам. Государство должно определить порядок передачи ей неиспользуемых участков на местах, чтобы не было искусственного дефицита земли, а также контролировать ее рентабельность и ценовую политику-тогда жилье, построенное этой корпорацией, будет значительно дешевле, чем сейчас, и другим строителям тоже придется снизить цены.

Необходимы и законодательные меры, которые ликвидируют административную монополию на рынках муниципальной недвижимости. Это касается не только распределения участков для нового строительства, но и сдачи в аренду или продажи уже существующих объектов. Постоянные злоупотребления и скандалы, явно завышенный уровень цен и очень несвободный доступ к недвижимости – это явные свидетельства того, что в этой сфере необходимо навести порядок, сделать ее полностью прозрачной для участников и для внешних наблюдателей, устранить искусственный дефицит площадей, который создается отчасти сговором, а отчасти административными барьерами.

Разумеется, эти меры, при всей их логичности, осуществить не так просто. Они встретят бешеное сопротивление тех, кто сегодня стрижет купоны, искусственно ограничивая объемы строительства жилья и завышая его стоимость. Но начинать эту трудную работу, готовить необходимые решения, все равно надо. Слишком велика цена для людей, для всей страны. Цена не только денежная, но и социальная, политическая. Как говорится, самая длинная дорога начинается с первого шага. А если у нас хватит мудрости и политической воли пройти весь путь до конца, квартирный вопрос, мучительный для России в течение многих десятилетий, перестанет портить жизнь, станет источником экономической силы нашей страны, благополучия и стабильности.

Источник: ("Российская газета" (Москва).-28.07.2005.-№163.-с.8)