От отдельных решений - к новой стратегии

31 марта 2008

Как показала практика нашей жизни за последние два года, российские граждане не удовлетворены ходом и результатами реализации жилищного нацпроекта, поскольку для подавляющего большинства из них жилье не стало доступнее, а, скорее, совсем наоборот. Очевидно, для решения проблемы иные, неординарные подходы.

Вопрос обеспеченности российских граждан жильем является сегодня одним из важнейших для нашей страны. Несмотря на то, что строительная отрасль успешно развивается, проекты комплексной застройки территорий реализуются, а количество выданных ипотечных жилищных кредитов увеличивается, все же доступность жилья остается серьезной проблемой для 21% населения страны, а это почти 30 млн человек. Свыше 3 млн семей про должают числиться очередниками на улучшение жилищных условий. Цифры говорят сами за себя.

Есть серьезные проблемы и с расселением людей из изношенного жилья: из 3 млрд кв.м общего объема жилого фонда страны на ветхое и жилье приходится 95 млн кв.м. Решить эту проблему поможет Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Из федерального бюджета Фонду будет выделено 240 млрд рублей, что позволит оказывать помощь регионам в капитальном ремонте домов и переселении граждан из аварийного жилья.

Рассмотрим ситуацию со строительством нового жилья. В 2003 году в России на каждого жителя страны строилось по 0,25 кв. м, в 2006 году – 0,35 кв.м, в 2007 году, по экспертной оценке, – 0,4 кв.м. В Послании Федеральному Собранию Президент Российской Федерации определил дру гую цифру: надо строить 1 кв.м в год на каждого россиянина. Только тогда появится возможность сблизить уровень предложения с уровнем спроса, остановить рост цен и повысить доступность жилья на свободном рынке.

Средней  российской семье  купить квартиру за счет накопленных средств практически невозможно, так как рост цен на жилье опережает рост заработной платы. Воспользоваться ипотечным кредитом могут не более 10% россиян. К ипотеке прибегают в основном при “операциях рыночного обмена”, когда хотят продать старую квартиру и, доплатив, купить более качественное жилье. Для такой сделки преимущество ипотечного кредитования очевидно, и люди им пользуются.

Проблему доступности  жилья для среднего класса в течение нескольких ближайших лет Правительство РФ намеревается решать при помощи своего рода “государственной интервенции” на рынке жилья. В ряде регионов выделяется земля под крупные строительные проекты – комплексную жилищную застройку. В результате земельных аукционов будут определены субвенции строительным компаниям-победителям. Таким способом будет построено 20 млн кв.м жилой площади. Предполагается, что резкое увеличение предложения должно сначала стабилизировать цены на жилье т.н. экономкласса, пользующееся наибольшим спросом, потом выровнять спрос и предложение и далее сделать массовое жилье доступным по цене. Правительство требует удержать цену жилья, построенного по этим программам, на уровне 30 тыс. рублей за 1 кв.м. Но никаких обязательств по себестоимости жилья, его качеству, а также по цене продажи строительные компании на себя не берут. Этого от них и не требуют, несмотря на то что инфраструктурные объекты будут субсидироваться государством. А рынок, как известно, диктует свои условия.

Считаю, что для решения проблемы доступности жилья для средней российской семьи следует работать в нескольких направлениях. Одно из них – малоэтажная застройка. Экономически активная часть населения должна получить возможность   построить себе жилье самостоятельно, подряжая  небольшие строительные компании. А для этого надо преодолеть главное препятствие – отсутствие участков под застройку на недорогой земле с инженерной и транспортной инфраструктурой.

Более разнообразно следует решать и проблему кредитования покупки жилья. Мною совместно с депутатом Государственной      Думы Оксаной Дмитриевой подготовлен проект Федерального закона “О строительных сберкассах”. Речь идет о создании новых кредитных учреждений под контролем государства, где любой гражданин может открыть персональный счет и начать копить там деньги. В течение первых трех лет на накопленную сумму государством выплачивается премия.

При накоплении средств в размере 30% от стоимости квартиры гражданин имеет право воспользоваться кредитом, причем кредит в строительной сберегательной кассе обойдется ему в 2,5 раза дешевле, чем по ипотеке. Государство будет субсидировать процентную ставку, которая не может превышать 5% в год. По предварительным подсчетам, peaлизация этого закона позволит обеспечить жильем около 25% нуждающихся граждан.

Однако почти 70% россиян по уровню своих доходов ни при каких условиях не смогут приобрести жилье в собственность. Единственным шансом получить квартиру для них остается социальная программа. Сегодня в Жилищном кодексе есть понятие “социальный найм”. Предлагаю за счет государства, за деньги бюджетов разного уровня (федерального, регионального, муниципального) строить дома, которые будут находиться на балансе государства. В этих домах государство от своего имени будет сдавать квартиры в социальный найм. Плата за съем жилья в этих домах должна быть в разы меньше, чем сегодня стоит снять квартиру у частника. Тогда наши люди смогут жить в нормальных, человеческих условиях. Пускай эту квартиру нельзя будет приватизировать, продать, обменять, а только взять в аренду у государства, но все-таки это будет выход. Выход для миллионов российских семей, которые сегодня живут в коммуналках, в бараках, в аварийном, ветхом жилье.

Для строительства таких домов я предлагаю создать государственную строительную корпорацию, которая бы имела филиалы во всех регионах и заимела филиалы во всех регионах и занималась всеми вопросами – от выделения земельных участков и создания необходимой инфраструктуры до организации строительства. Причем самой этой госкорпорации не нужно будет иметь строительные мощности, она может брать в субподряд любые частные строительные компании, но с двумя условиями. Первое – фиксированная цена квадратного метра в соответствии с региональной составляющей, и второе – фиксированная норма прибыли.

Уверен, что наши строительные компании с удовольствием брали бы такой субподряд, потому что, несмотря на фиксированную норму прибыли, он обеспечивал бы им гарантированный, возможно на десятилетия, государственный заказ.

Все варианты подходов к решению острейшей жилищной проблемы необходимо внимательно и всесторонне изучить, для того чтобы перейти от отдельных решений и латания “законодательных дыр” к концептуально новой стратегии модернизации жилищно-коммунального хозяйства страны.

Источник: "Национальные проекты" (Москва).-03.2008.-№3